物管行业半年风云录：市值修复与“独立”之路并行

　　2024年上半年，物管行业继承 在调解 与修复中前行。一边是股价下跌、市值降落 、物企退市，一边是股份回购、修复市值。同时，上半年，物管行业收并购连续 降温，物企继承 镌汰 对于关联方的依靠 ，加强 独立性和抗风险本领 。

　　市值降落 ，物企反复 回购股份

　　近几年，受地产行业连累 ，物业板块团体 估值回归理性。

　　据中指研究院数据表现 ，克制 2024年7月1日，行业共有67家上市公司，此中 香港主板61家，A股6家，板块总市值约为2210.85亿元，PE（市盈率）均值为12.44倍（剔除负值），必要 新的市场亮点支持 代价 回归。

　　在物业指数方面，自2024年5月下旬以来，恒生物管指数则出现 更为显着 的下调趋势。受“5·17”新政刺激，物管指数团体 维持上涨。但是亿翰物研指出，6月末初次 出现连续 多日较大的回调，可见市场感情 仍在博弈，受上方压力较大。

　　对于物管板块市值降落 的缘故起因 ，中指研究院物业总司理 牛晓娟以为 ，关联方对物业企业的负面影响仍在伸张 ，与此同时，物业企业自身的业务尚未取得明显 突破，业绩增长缺乏亮点。因此，物业企业必要 新的估值逻辑支持 代价 回归，公道 的估值体系仍需资源 市场进一步明白 。

　　在渐苒研究院首席研究员、物商云连合 首创 人汤晓晨看来，物管板块连续 下调，一方面是环球 经济形势、利率变动 、汇率颠簸 等宏观经济因素对团体 市场的影响，另一方面是房地产行业周期下，投资者对关联行业远景 的悲观 预期，且部分 物管公司财务 表现 未能到达 市场预期等缘故起因 所致。

　　在IPO方面，履历 了前几年的高峰，热度进一步低落 ，客岁 物管行业上市公司仅有两家，2024年上半年，仅一家物企上市。5月17日，泓盈都会 服务正式登岸 港交所，成为本年 第一只上市的物管股。别的 ，经发物业于6月24日启动了招股流程，7月3日正式在港交所上市。不外 ，上市首日，经发物业股价破发，收盘跌11.47%。

　　而由于股份买卖 业务 流畅 量长期 处于较低程度 ，融资源 领 近乎于无，行业有数 地出现了即将退市的物企。5月27日，华发物业公告称，华发股份境外全资分公司 铧金投资，拟以协议安排的方式，对港股上市公司华发物业举行 私有化。

　　股价下跌、市值降落 、物企退市……可以看出，当下，物企的资源 之路并不好 走。

　　为了修复市值，不少物企打响股价保卫 战，选择回购股份。据亿翰物研统计，仅6月份，越秀服务累计回购了9次，回购量到达 105.6万股，回购金额约338万港元。同时，金科股份回购18次、永升服务回购18次、万物云回购4次。

　　6月4日，万物云公告称，董事会决定，适时利用 股份购回授权于公开市场回购H股，拟动用的资金上限为58.0亿港元。亿翰物研以为 ，万物云通过积极的市值管理来稳固 股价、提振市场信心。同时，为入选恒生指数因素 股和港股通增长 几率。别的 ，也在向市场证明 其具备富足 的现金流，且钱会花在“正道”上。

　　物管行业市值怎样 修复？汤晓晨发起 ，物业公司应该着力于提拔 服务质量，进步 续约率和增值服务收入；优化运营服从 ，低落 本钱 ，进步 利润率；增长 差别 化服务上风 ，低落 对单一业务的依靠 ，同时加强 与投资者的沟通，清楚 显现 公司战略和财务 状态 ，克制 被“误伤”。

　　关联方供给明显 降落 ，并购市场连续 降温

　　受地产开辟 业务连续 调解 影响，物管行业也主动 举行 调解 ，诸如不再唯规模论、镌汰 收并购，镌汰 对关联方的依靠 、加强 第三方外拓等。

　　据中指研究院统计，2024年上半年，增量贡献中，关联方供给明显 降落 ，第三方外拓加快 补位。物企新增合约面积排名前50的企业，新增合约面积合计约5.6亿平方米，同比降落 6.38%。此中 ，来自关联方的管理面积供给合计9836万平方米，同比降落 40.96%，来自第三方外拓的管理面积为4.61亿平方米，同比增长6.98%。此中 ，新增合约面积排名前10的企业，来自第三方外拓合约面积为1.98亿平方米，同比增长约16.68%。

　　牛小娟表现 ，物业企业器重 独立性提拔 ，一方面是为了在地产行业承压的配景 下，渐渐 摆脱地产关联方拖累，低落 关联方对物企自身的资金与品牌方面的拖累，实现企业自身的独立化发展；另一方面，业务的独立也可以或许 推动物业企业实现股权方面的独立，从而有助于引入战略投资者，优化股权布局 ，长期 来看有利于公司管理 和发展。

　　别的 ，继2023年物管行业并购市场降温后，2024年上半年，并购市场连续 降温。

　　据中指研究院监测，2023年，物管行业披露相干 信息的典范 案例涉及买卖 业务 金额约19亿元，相比上年大幅降落 约75%。2024年上半年，未监测到典范 并购案例，物业服务企业并购更加理性与审慎 。

　　究其缘故起因 ，汤晓晨表现 ，“规模为王”的路径失效是并购市场降温的重要 缘故起因 。在此配景 下，物业股估值回调，并购给予上市公司的正向提拔 弱化，买方缺少并购动机，买卖 业务 两边 更加审慎 。纵然 存在并购需求，也回归务实逻辑，更注意 并购对象将来 的红利 本领 ，而非单一规模或业态增补 。

　　牛晓娟表现 ，随着物业行业由高速增长变化 为高质量增长，通过收并购来扩大企业规模的方式已经不再是行业主流，物业企业在实行 收并购的过程中会更加审慎 、全面地均衡 标的质量、代价 、红利 本领 ，综合思量 战略协同和投后管理的难易程度 ，同时更加器重 并购预算压力与并购风险，从而导致物企并购案例数量 、单个案例规模降落 ，并购停止 的环境 也会时有发生。

　　多元赛道寻出路，业内预计市场或迎来一轮天然 镌汰

　　固然 并购镌汰 ，但是物企也在多元赛道探求 出路。据亿翰物研统计，物业企业的战略相助 显着 增多，6月份物企告竣 战略相助 的项目数量 有16起。表现 出在物企业务拓张趋于守旧 的配景 之下，战略相助 成为推动业务稳步发展的优选路径。

　　亿翰物研以为 ，物企与物企或运营服务商之间的相助 无非两个重要 的目标 ，一是推进在某个地区 或范畴 的业务，二是通过资源协同和上风 互补，实现服务品格 与品牌竞争力的提拔 。当下，物企与物企或运营服务商的相助 大多都会合 在财产 园或贸易 服务，可见物企还在不绝 地美满 和精进非住范畴 的服务供给本领 。

　　对于下半年物管行业的发展趋势，汤晓晨以为 ，预计物管行业会继承 举行 分化，市场大概 迎来一轮天然 镌汰 ，物管企业需继承 调解 以顺应 新的舆情环境 ，通过科技应用和服务创新来提拔 竞争力，吸引和保持客户。

　　预测 下半年，牛小娟以为 ，物业管理行业有望出现以下趋势：“瓦片经济”增量市场放缓，财产 链代价 重心后移，物业成为构建地产新模式的紧张 基石；物业企业基于“社区服务”核心 逻辑，择优开展适配的增值服务；聚焦非住宅业态上风 赛道，多元服务潜力尚待发掘 ，IFM（综合办法 管理服务）新赛道远景 广阔，都会 服务政策保障精良 ；“卷”服务，质价皆存，“卷”代价 ，质价皆失；踏实 做好服务，等待 业绩与估值修复。

　　新京报记者 段文平