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　　泉源 ：天勇谈经济

　　市场化改革加快 经济增长速率 专栏按：本年 3到6月期间，中国人民大学环球 管理 与发展研究院和东北财经大学国民经济工程实行 室工作论文中，形成了《从供给侧测算经济增长目标 及其对改革的要求》和《从需求侧测算经济增长目标 及其对改革的要求》各2万余字的上下两部分 研究陈诉 ，分篇连续 择要 发出。本日 发出之十三。

　　周天勇

　　城镇户籍大部分 住民 拥有的是有代价 ，也就是说有代价 的住宅，其是市场经济意义上的资产和财产 。农村户籍住民 的宅院没有代价 ，他们拥有的是无代价 的住房宅院生存 资料和承包耕地等生产资料，其不是市场经济意义上的资产和财产 。因城镇住宅商品化改革，住宅可以买卖 业务 并有订价 ，2023年城镇住宅总面积为395亿平方米，市场买卖 业务 代价 为10215元/平方米，城镇户籍住民 均匀 住宅资产额为55.81万元。农村和城郊住宅、宅院和承包地因不能买卖 业务 订价 ，没有代价 ，是不值钱的泥土 、砖块、木柴 、瓦片，大概 是钢筋水泥，代价 为零。因此，农村户籍住民 拥有的房屋地皮 ，从无代价 看其财产 也为零。

　　1.住宅商品化使城镇住民 成了有产者

　　城镇住宅供求商品化改革，使城镇住民 成了有产者。筹划 经济时期，城镇住民 必要 的住宅，从国有团体 各单位 本身 投资，尚有 都会 当局 创建 住宅建立 指挥部投资，由国有构筑 公司建立 竣工后，再由单位 和当局 住宅管理部分 按照行政企奇迹 职级、工作工龄、家庭生齿 等多因素，无偿分配给职工和住民 。20世纪90年代开始外商用地和城镇个体私营职员 家庭住宅用地，从农村零代价 征收，再由当局 向工贸易 者和房地产开辟 商有偿出让的体制。到1998年举行 了将城镇存量住宅由住户交纳肯定 命 额的款子 后，产权转让给住民 的改革；也举行 了新建住宅由房地产公司开辟 ，住民 自此以后的住房必要 ，到市场上去购买商品住宅的改革；而且 住民 本身 拥有产权的住宅，可以在二级市场上自主买卖 业务 。其划期间 的意义在于，住宅从筹划 经济期间 无代价 的生存 资料，通过市场经济的货币 化和财产 化，变成 有代价 的资产；城镇住民 有了本身 的不动产，大部分 城镇住民 从无产者变成 有产者。如今 ，笔者估计，城镇有35560户家庭（包罗 在县城和都会 购房大概 租住的城镇常住活动 生齿 ），无房租住户约为14%，有一套房的66%左右，多套房的20%左右，城镇如今 有4亿套住宅，66%的23495万户城镇家庭有1套住宅，而7476万户城镇常住住民 居住和持有16505套住宅，均匀 2.21套。从城乡布局 看，购买县城房屋家庭的农村户籍生齿 持有的住宅代价 较低；城镇户籍生齿 持有住宅的代价 较高；从地区 上看，都市、特多数 会 、多数 会 、中等都会 、小都会 、县城等住民 住宅代价 程度 依次递减；而从都会 内区位看，市中心 的住宅代价 较高，而外围和城郊的住宅代价 较低。因此，住宅资产分布，农村常住家庭住宅代价 为零，农村户籍在城镇常住家庭住宅代价 较低，而城镇户籍住民 住宅代价 较高。

　　2.农夫 拥有的地皮 和房屋是是没有代价 的生存 和生产资料

　　城乡二元体制，使农夫 在市场经济中成了无资产者和无财产 收入者。①农村城郊各类地皮 村团体 全部 ，但至今不答应 由农夫 团体 在一级市场上买卖 业务 ，不能订价 ，不是团体 有代价 的资产。②耕地农夫 家庭承包改革，限期 先是规定15年，后又规定30年；先期不答应 出租流转，后期答应 出租流转，乃至 由下层 当局 逼迫 出租流转；但仍旧 不答应 利用 财产 权买卖 业务 。③农夫 住房和宅院，固然 没有居住利用 限定限期 ，但没有明文规定可以由后代 继承 ，克制 市场买卖 业务 ，不能订价 ，是无代价 的生存 资料。④农夫 团体 全部 的房屋和宅院，包罗 耕地及其他建立 用地，随时大概 被地方当局 合村并居，低补偿 征用为国有，直接大概 通过占补均衡 高价出让建立 用地和农业用地，以得到 地皮 出让金收入。别的 ，地皮 团体 全部 ，在很多 墟落 ，实际 上是村领导 利用 权利 ，他们每每 在地皮 转租、村民盖房和其他建立 中寻租谋取长处 ，由此产生腐败征象 。

　　农村户籍住民 由于其住房、宅院和耕地不是资产，财产 性收入很少。城镇户籍住民 因拥有知识技能 要素、资源 装备要素、做买卖 办公房屋要素和货币 资金等，可以与其人力资源 要素相组合，得到 除了劳动工资收入之外的技能收入、技能 收入、投资红利和资源 利润等收入。而农村户籍住民 ，除了本身 劳动要素外，全部 的生产要素就是房屋、宅院和地皮 。然而，由于其不是有代价 的要素和资产，加上受限于规划、用途和行政管制，不能改变宅基地生存 用途，不能以地为资源 创业，不能投资入股，不能抵押融资投资，不能兼业创业策划 ，耕地改变用途只有由当局 征用转让给外人。如2009-2018年间，农村储备 资金就通过中国农业银行、中国邮政储备 银行、各地农商银行和各下层 农村名誉 相助 联社，从农村向都会 分别流出2611亿元、8174亿元、7061亿元、4630亿元、13724亿元、16388亿元、24463亿元和30901亿元，总计流出107952亿元，而且流出趋势是规模越来越大。因此，农村户籍住民 只有两大类收入：农村种粮等务农收入和非农业的务工收入，险些 没有财产 和投资性收入。

　　在城乡二元房屋地皮 体制下，农夫 也得不到地皮 和房屋的出售收入。宪法规定，城镇地皮 国有，农村和城郊的地皮 为团体 全部 ，当局 只有公益用地时，才可征用农夫 团体 的地皮 。20世纪90年代到2023年，当局 从农夫 那边 征用了21000万亩地皮 ，此中 当局 出让9669万亩，累计得到 收入788615亿元。国有和团体 差别 全部 制的物品，应当等价互换 ，当局 可以按肯定 比例收买卖 业务 税。但是，地方当局 无论是对转移的非出让地皮 ，还是 由其出让的地皮 ，都没有按照市场代价 从农夫 团体 征收；而是给予不到3%的很低的补偿 将地皮 收归国有。而且 ，由于克制 农村团体 和农夫 出售地皮 ，农夫 得不到由于都会 化、工业化和交通发展从农村城郊转移地皮 的收入。

　　3.改革可扩大有产者并增长 其收入和走向富裕

　　从社会主义城乡住民 资产和非劳动收入划一 以及共同富裕的角度看，在资源设置 由市场决定的理念和实践中，必要 改革农村的地皮 房屋体制，使农夫 与市民一样成为有产者；而且 通过地皮 资产化改革，使农夫 投资创业兼业置业，与市民一同实现共同富裕。

　　假如 举行 农村地皮 的资产化改革，团体 全部 地皮 制度稳固 ，确认农夫 地皮 利用 财产 权、延伸 年期、可自主买卖 业务 、市场订价 ，并可入股、抵押、出租和继承 。假如 举行 资产化改革，农村如今 潜伏 地皮 房屋总资产为666万亿元，农村户籍生齿 均匀 地皮 房屋资产为90.65万元。

　　一是住房、宅院和承包耕地草原三项，按照市场影子代价 盘算 ，潜伏 的户籍人均利用 权资产额为39.14万元。农村户籍生齿 潜伏 利用 财产 权资产分布为，农村城郊住宅总面积为339亿平方米，按市场影子代价 3000元/平方米盘算 ，总潜伏 资产为101.79万亿元，则户籍人均住宅资产为14.07万元；宅基地17105万亩，影子代价 为52万元/亩，总资产为89.02万亿元，户籍人均12.3万元，农夫 承包耕地约为15.2亿亩，影子代价 为5万元/亩，总资产为76.0万亿元，户籍人均10.5万元；农村承包草原面积33亿亩，影子代价 为5000元/亩，总资产为16.5万亿元，户籍人均资产2.28万元。

　　二是除利用 财产 权之外，其他农村团体 地皮 资产，假如 将地皮 股份化到农村户籍生齿 ，则农村户籍住民 潜伏 可得到 的股份地皮 资产人均为51.51万元。农村户籍生齿 潜伏 团体 股份资产分布为，农村其他建立 用地10108万亩，均匀 代价 为75万元/亩，户籍人均资产为10.47万元；农村团体 留耕地2亿亩，影子代价 为5万元/亩，总资产为10万亿元，户籍人均资产1.38万元；农村团体 林地面积256800万亩，影子代价 为10万元/亩，总资产为358万亿元，户籍人均35.48万元；农村团体 园地30257万亩，影子代价 为10万/亩，总资产为30.26万亿元，户籍人均资产为4.18万元。

　　农村宅地和其他建立 用地总资产为665万亿元。①有利于农业融资。成为有代价 和借贷可退出资产，可以为银行担当 举行 抵押融资，纵然 有1.5‰资产用于抵押，可从银行和其他借贷渠道向农村农业农夫 流入49947亿元借贷资金，可以扭转农村向城镇和非农业净流出3万亿元左右资金的局面，也远高于国家对“三农”资金投入的规模。加上农村地皮 房屋资产化改革后，“三农”外资金可向“三农”流入，会有力地推动农村农业的大发展。②农夫 可得到 以地为本的策划 收入。资产化改革后，农夫 房屋宅院资产有89万亿元，以及其他建立 用地有75万亿元，如以房地为本，纵然 有2%的资产投资入股创业兼业，资产净利润率均匀 为2%，可得到 策划 收入32800亿元。特别 是农村团体 林地有358万亿元资产，纵然 有1/3的林地鼓励农夫 投资创业，有2%的净利润率，可得到 策划 收入23864亿元。③可得到 地皮 房屋买卖 业务 收入。前面已述，农村各类地皮 和住宅资产有666万亿元资产，纵然 每年有5‰的买卖 业务 量，农夫 家庭和团体 可得到 33298亿元的业务 外资产买卖 业务 收入。

　　应当和城镇住宅是资产财产 一样，推进农村地皮 房屋的资产化改革，让农夫 也与城镇住民 一样，划一 地拥有社会主义市场经济中的资产和财产 ，让他们富裕起来，并能得到更多的财产 性收入。

　　参考文献

　　郑新立主持：“我国社会重要 抵牾 题目 研究—以办理 城乡差距为突破口”，中国国际交换 中心 庞大 课题研究陈诉 ，2018年12月12日。